土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

土地增值税的预缴

土地增值税的预缴申报时间

1.什么时候开始预缴申报土地增值税？

纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日起，按期申报预缴土地增值税。

若取得预（销）售收入时间早于发证时间的，则应当自取得首笔预（销）售收入当日起，按期申报预缴土地增值税。

从事房地产开发的纳税人转让房地产取得的收入，应当自月份终了之日起十五日内向主管税务机关预缴土地增值税。

2.什么时候停止预缴申报土地增值税？

纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。

总结：房地产企业从取得第一笔销售款至税务机关受理土增清算申报期间，取得的所有销售款都要预缴土地增值税。

预缴土地增值税的计算方式

1.预征土地增值税的计征依据

自2026年1月1日起，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）

2.预征土地增值税的计算

应预征土地增值税=预征土地增值税的计征依据*土地增值税预征率

3.关于土地增值税预征率

除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）

土地增值税的清算时间

什么时候要办理土地增值税清算呢？

纳税人应主动办理清算的情形：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

税务机关可要求清算的情形：

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式

土地增值税清算期间的扣除项目：

a取得土地使用权所支付的金额；

b房地产开发成本；

c房地产开发费用；

d与转让房地产有关的税金；

e财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

计算尾盘销售时土地增值税的扣除项目

1、政策原文：

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

2、计算尾盘销售时土地增值税的扣除项目金额，分两步：

①计算“单位建筑面积不含税扣除成本”

尾盘销售单位面积扣除成本=（a+b+c+e）÷相应类型房地产的可售建筑面积

②计算尾盘销售的土地增值税扣除项目总额

尾盘销售的土地增值税扣除项目总额=尾盘销售单位面积扣除成本*本次尾盘销售面积+ 本次尾盘销售实际发生的税金（印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）

关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；

普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

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